La mediazione in condominio. La mediazione è quella attività svolta da un terzo imparziale e finalizzata ad assistere due o più soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, anche con la formulazione di una proposta per la risoluzione della stessa (art. 1 lett. a, del D.Lgs. 28/2010 riformulato dalla legge 98/2013).
Si rammenta che il citato art. 5, d.lgs. n. 28/2010 individua l’ambito di applicazione della mediazione in materia condominiale, estendendo l’obbligatorietà del relativo tentativo a tutte le controversie sostanzialmente riconducibili all’applicazione della normativa condominiale prevista dal codice civile.
Vi rientrano, a titolo d’esempio, le controversie relative alla ripartizione delle spese (artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.); alla natura esclusiva e/o condominiale di un bene e/o impianto; alle opere eseguite dal singolo condomino sulla proprietà esclusiva (art. 1122 c.c.); al rimborso delle anticipazioni per spese urgenti effettuate dal singolo condomino (art. 1134 c.c.); alla responsabilità solidale tra venditore e acquirente di una porzione di piano (art. 63 disp. att. c.c.); all’approvazione delle tabelle millesimali e loro revisione (artt. 68 e 69 disp. att. c.c.).
A tal proposito giova ricordare che, con l’approvazione della Manovrina 2017, la Mediazione obbligatoria è diventata definitiva.
La competenza territoriale. Nelle controversie in cui sia parte il condominio degli edifici il procedimento di mediazione, a pena d’inammissibilità, deve essere instaurato nella circoscrizione del tribunale in cui esso è ubicato (art. 71-quater, disp. att. cod. civ.).
Tale diposizione integra quella generale riportata nel D.Lgs. 28/2010, laddove prevede, senza prescriverne sanzione, in seno al comma 1 dell’art. 4, che: «La domanda di mediazione relativa alle controversie di cui all’art. 2 è presentata mediante deposito di un’istanza presso un organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia». Peraltro, la previsione normativa sulla competenza territoriale risulta compatibile con quella prescritta nel codice di procedura civile e prevista, in particolare, dall’art. 23 rubricato “Foro per le cause tra soci e tra condomini”, per cui nelle causa tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, è competente il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.
La partecipazione in mediazione. È l’amministratore del condominio legittimato a partecipare al procedimento di mediazione, purché egli sia provvisto di autorizzazione riportata in seno a una delibera assembleare.
Poiché il primo incontro in mediazione dovrebbe svolgersi entro quindici giorni dalla presentazione dell’istanza, l’art. 71 quater disp. Att. C.c. compensa l’art. 66 disp. Att. C.c. con l’art. 8 del D. Lgs. 28/2010, prevedendo che “Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma (cioè di tenere l’assemblea chiamata a decidere se partecipare al procedimento di mediazione), il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione”. Naturalmente questa fattispecie si ha quando l’edificio si pone come soggetto chiamato a partecipare alla mediaconciliazione e non come colui che adisce l’organismo.
In ogni caso, la delibera assembleare è condizione necessaria della legittima presenza del rappresentante dell’edificio.
Lo stesso dicasi per l’eventuale proposta formulata dal mediatore, di cui all’art. 11, comma 2, del D. Lgs. 28/2010, in quanto il mediatore fissa il termine per l’accettazione della proposta di conciliazione, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.
La delibera assembleare. Sappiamo chel’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Ciò non toglie, tuttavia, che il condominio (cioè l’assemblea) – una volta presentata l’istanza di mediazione– sia libero di decidere se partecipare al primo incontro fissato dall’organismo e se proseguire nella procedura di mediazione, che comporta ulteriori costi: spese per l’organismo presso cui si svolge, per il mediatore, per eventuali perizie, per gli avvocati eccetera.
In tale contesto dev’essere interpretato l’articolo 71-ter, terzo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, dove si prevede che per la partecipazione alla mediazione sia necessaria una preventiva delibera assembleare.
A tal proposito il codice prescrive anche il quorum deliberativo e costitutivo con cui l’assemblea dei condomini è in grado di autorizzare il proprio mandatario a partecipare al procedimento, richiamando, a tal proposito, l’art. 1136, comma 2, cod. civ.: «Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di vori che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio».
L’approvazione dell’accordo da parte del condominio. Premesso ciò, ipotizzando che l’assemblea autorizzi l’amministratore a partecipare e a proseguire nel procedimento di mediazione, quest’ultimo non è comunque tenuto ad accettare eventuali proposte conciliative della controparte o del mediatore (articolo 11, comma 1, del Dlgs 28/2010).
In questo senso, dunque, dev’essere letto il citato articolo 71, comma 5, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, per il quale «la proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del Codice.
Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata». Quindi l’amministratore è tenuto a partecipare al procedimento di media-conciliazione in veste di rappresentante autorizzato (necessariamente) da parte dell’assemblea dei condomini.
Al pari il mandatario dei condomini non detiene alcun potere decisionale rispetto la ipotesi di conciliazione che potrebbe discendere dal “tavolo”, a meno che la delibera che ne abbia autorizzato la partecipazione non abbia, altresì, stabilito i relativi poteri negoziali di sorta, pur esplicando le singole ipotesi di esercizio.
Ad ogni modo, l’art. 71-quater delle disposizioni di attuazione al codice civile stabilisce il valore dei quorum deliberativi e costitutivi necessari per l’approvazione di una proposta di mediazione.
L’articolo in commento non declina la maggioranza assembleare in funzione del contenuto dell’accordo, ovvero delle singole materie trattate; ma si limita a richiamare il contenuto del comma II dell’art. 1136 cod. civ.
In conclusione, è importante conferire all’Amministratore il potere di partecipare e di gestire tutte le fasi della procedura, ferma restando, ovviamente, la convalida assembleare dell’eventuale accordo conclusivo. In tal modo, si terranno due assemblee condominiali:
- La prima per conferire all’Amministratore l’autorizzazione a partecipare all’intera procedura mediazione;
- La seconda per convalidare l’eventuale accordo.
La partecipazione effettiva a tutta la procedura di mediazione – e non solo al c.d. primo incontro informativo – è fortemente consigliata, anche visto il più recente orientamento giurisprudenziale che censura e sanziona appunto il comportamento di chi si presenta al primo incontro di mediazione solo per riferire che non ricorrono i presupposti per lo svolgimento di una vera e propria mediazione.
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