COME VENDERE CASA SENZA NOTAIO: USUCAPIONE IN MEDIAZIONE
Vendita o donazione di un immobile con la causa di accertamento dell’usucapione o tramite l’accordo di mediazione: vantaggi, costi, tempi e aspetti fiscali.
Sta diventando sempre più frequente l’utilizzo di una causa di accertamento dell’usucapione per vendere un immobile o trasmetterlo a titolo gratuito (donazione). L’operazione, oltre a presentare il vantaggio di non dover ricorrere al notaio e di richiedere tempi brevi (stante l’intesa tra le parti), consente anche di liberare l’immobile da eventuali ipoteche o pignoramenti in corso: e ciò perché l’accertamento dell’usucapione ha effetto retroattivo, ossia retroagisce a prima del momento in cui il creditore ha iscritto l’ipoteca o ha avviato gli atti esecutivi. In pratica, poiché l’ipoteca e il pignoramento dell’immobile seguono il bene in caso di vendita (acquisto della proprietà a titolo derivativo), mentre l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà “a titolo originario”, ne consegue che il possessore ultraventennale del bene lo acquista purgato da qualsiasi peso.
Usucapione e mediazione
Di recente la legge ha imposto che, per tutte le cause aventi a oggetto diritti reali, come appunto l’usucapione, le parti, prima di avviare il giudizio in tribunale, debbano necessariamente tentare un accordo presso un organismo di mediazione. Il verbale con l’intesa raggiunta davanti al mediatore è titolo esecutivo e sostituisce la sentenza, potendo essere trascritto nei registri immobiliari.
Questo, in buona sostanza, significa che venditore e compratore potranno realizzare il loro scopo, anziché attendere i tempi della causa in tribunale, attraverso l’incontro in mediazione, spendendo una sola mattina. L’accordo ovviamente vincolerà le parti a pagare l’onorario di mediatori, ma consentirà di risparmiare le spese del contributo unificato della causa.
Le firme poste sul verbale di mediazione dovranno poi essere autenticate dal notaio affinché l’atto possa essere trascritto nel registro dei beni immobili.
In sede di mediazione, poi, le parti – sempre nell’ottica di stabilire un accordo tra le stesse – potranno anche prevedere il pagamento di un corrispettivo (ossia il prezzo per la vendita) giustificato come la contropartita per la transazione raggiunta.
Attenzione: con un precedente – peraltro criticato da numerosi commentatori – la Corte di Appello di Reggio Calabria ha sostenuto che il verbale di mediazione per l’accertamento dell’usucapione non ha effetto retroattivo e non costituisce un trasferimento “a titolo originario” della proprietà. Con la conseguenza che, in tal caso – a differenza di quanto avviene con la sentenza del giudice – il trasferimento non potrà essere opposto ai creditori.
FONTE: laleggepertutti
